Uw woning (tijdelijk) verhuren? Dit zijn de fiscale spelregels

Waarom is het belangrijk om stil te staan bij de fiscale gevolgen?

De Belastingdienst maakt onderscheid tussen verschillende vormen van verhuur. Elke situatie heeft andere fiscale gevolgen, of u nu tijdelijk of permanent verhuurt, een kamer of de hele woning. Dit kan gevolgen hebben voor uw hypotheekrenteaftrek. Daarnaast kunt u ook te maken krijgen met de bijleenregeling. Hierdoor krijgt u in de toekomst mogelijk minder hypotheekrenteaftrek bij een nieuwe lening.

In dit artikel leest u wat de fiscale gevolgen zijn van verschillende vormen van verhuur van uw (voormalige) eigen woning. Zo voorkomt u verrassingen achteraf.

1. Permanente verhuur: woning wordt belegging

Als u besluit om te verhuizen naar een nieuwe woning en uw oude woning permanent te verhuren, dan verandert de fiscale status van uw oude woning. De woning valt dan niet langer onder de eigenwoningregeling, maar wordt gezien als een belegging.

Verhuurde woning in box 3
Dit betekent dat de woning met de bijbehorende hypotheekschuld voortaan in box 3 valt. U kunt de hypotheekrente dan niet meer aftrekken. Voor de bijleenregeling wordt de woning fiscaal gezien als ‘verkocht’. Hierdoor krijgt u bij aankoop van een nieuwe woning mogelijk minder hypotheekrenteaftrek op de nieuwe lening.

Geen kostenaftrek en beperkte leegwaarderatio
Als er een schuld op de woning zit die ook in box 3 valt, dan mag u een forfaitair rendement op deze schuld aftrekken in box 3. Dit rendement is 2,62% voor 2025. Van de schuld mag u dus 2,62% aftrekken als kostenpost in box 3.

U kunt er ook voor kiezen om het werkelijke rendement te laten belasten in box 3. In dat geval bent u belasting verschuldigd over de ontvangen huurinkomsten én de waardestijging van de woning. Ook hier mag u de kosten voor de woning die u heeft gemaakt niet aftrekken. De daadwerkelijke betaalde rente op de bijbehorende schuld mag u wel aftrekken.

Ook de leegwaarderatio (de ‘korting’ op de waarde bij verhuur in box 3) is nog maar beperkt bruikbaar. Het kan dus voorkomen dat uw huurinkomsten niet opwegen tegen de belasting die u in box 3 moet betalen. Dat hangt natuurlijk wel af van de huur die u rekent en de kosten die u hiervoor moet maken.

2. Tijdelijke verhuur tijdens vakantie of via Airbnb

Verhuurt u uw woning tijdelijk, bijvoorbeeld tijdens uw vakantie of via Airbnb? Dan blijft uw woning in principe in box 1. U behoudt het recht op hypotheekrenteaftrek, maar u moet wel de huurinkomsten opgeven in uw aangifte.

Inkomsten in box 1
Van de netto huurinkomsten wordt 70% belast als inkomsten uit eigen woning in box 1. Van de ontvangen huur mag u de kosten voor bijvoorbeeld de energiekosten van de huurder en de verleende diensten, zoals schoonmaken en wassen, hier aftrekken. Onderhoudskosten en vaste lasten mag u niet aftrekken van de huurinkomsten.

Deze regeling geldt zowel als u de hele woning verhuurt, als bij een gedeelte van de woning. Verhuurt u bijvoorbeeld de zolder of het tuinhuisje soms aan toeristen? Dan blijft dit deel onderdeel van uw eigen woning.

Het voordeel is dat u uw woning fiscaal als hoofdverblijf mag blijven aanmerken. U hoeft zich dus geen zorgen te maken over de bijleenregeling of het verlies van renteaftrek.

Inkomsten uit overige werkzaamheid of winst uit onderneming
Let op: als u ook veel extra werkzaamheden verricht zoals het verzorgen van ontbijt, de schoonmaak, het maken van reclame dan zijn de huurinkomsten mogelijk belast als inkomsten uit overige werkzaamheid of zelfs als winst uit onderneming. Dit hangt af van meerdere factoren en zal dus per situatie  .

De huurinkomsten zijn in dit geval belast in box 1. Dit tarief kan oplopen tot 49,5%.  De kosten die u maakt voor bijvoorbeeld de schoonmaak, reclame en het ontbijt mag u in dit geval wel aftrekken. Mocht u zo veel extra werkzaamheden verrichten dat de verhuur winst uit onderneming is, dan heeft u recht op de mkb-winstvrijstelling. Hierdoor is 12,7% van uw winst uit uw onderneming niet belast in box 1.

3. Verhuur tijdens uitzending naar het buitenland

Wordt u voor langere tijd uitgezonden naar het buitenland? Dan heeft het verhuren van uw woning behoorlijke fiscale gevolgen waarvan u zich bewust moet zijn. U verliest bij verhuur namelijk de hypotheekrenteaftrek in box 1. De woning met de hypotheekschuld valt vanaf de aanvang van de verhuur in box 3. De verschuldigde belasting in box 3 werkt in dat geval op dezelfde manier zoals bij punt 1 al beschreven.

Het onderscheid tussen tijdelijke verhuur tijdens een lange vakantie en verhuur tijdens uitzending is niet altijd duidelijk. Er is bijvoorbeeld geen vaste grens voor het aantal maanden dat u niet in de woning woont.

Geen huur
In principe moet de woning dus leeg blijven staan om als eigen woning te blijven gelden. Uw kinderen of iemand die al samen met u in de woning woonde, mogen daar wel blijven wonen. Zij mogen dan echter geen huur aan u betalen. Als dat het geval is verhuist de woning met de bijbehorende schuld toch naar box 3.

4. Tijdelijke verhuur van een woning die te koop staat

Staat uw oude woning nog te koop en wilt u deze tijdelijk verhuren om dubbele lasten te beperken? Dan gelden er speciale regels.

Uw woning tijdelijk in box 3
Als de woning leeg staat dan mag u de hypotheekrente nog maximaal drie jaar aftrekken, te weten in het jaar dat u de woning verlaat en daarna nog twee jaar. Dit geldt zolang de woning daadwerkelijk te koop staat. Verhuurt u de woning in deze tijd? Dan verhuist de woning en de hypotheekschuld (tijdelijk) naar box 3.  Na afloop van de verhuurperiode kan de woning weer terugkeren naar box 1 en is de hypotheekrente weer aftrekbaar totdat de woning wordt verkocht.

Let op: voor tijdelijke verhuur van een te koop staande woning is vaak een vergunning nodig van de gemeente (bijvoorbeeld onder de Leegstandwet). Zonder vergunning loopt u risico op een boete.

5. Kamerverhuur voor een langere periode

Verhuurt u een kamer voor langere tijd in uw eigen woning, bijvoorbeeld aan een student? Dan kunt u mogelijk gebruikmaken van de kamerverhuurvrijstelling. Het verschil met de eerder benoemde verhuuropties is dat deze vorm van verhuur een meer langdurig karakter heeft.

Kamerverhuurvrijstelling
De kamerverhuurvrijstelling houdt in dat de huurinkomsten belastingvrij zijn, zolang ze onder een bepaald bedrag blijven. In 2025 mag de totale huur die u in een jaar ontvangt maximaal 6.324 euro zijn. Dit maximum geldt voor het hele jaar. Er wordt geen onderscheid gemaakt in het aantal kamers dat u verhuurt of het aantal huurders dat u heeft. Het mag bovendien geen zelfstandige woonruimte zijn. Als het verhuurde deel van uw woning een eigen voordeur, keuken en toilet heeft, dan kunt u geen gebruikmaken van de kamerverhuurvrijstelling.

Om van de vrijstelling gebruik te maken, moet de huurder ook daadwerkelijk op uw adres zijn ingeschreven. Staat de huurder niet ingeschreven, dan is de vrijstelling niet van toepassing!

Bijleenregeling
Als u niet aan de voorwaarden voldoet, dan valt het verhuurde deel van de woning in box 3. Een deel van de hypotheekrente dat bij dit deel hoort, is dan niet meer aftrekbaar. Daarnaast krijgt u voor het verhuurde gedeelte ook te maken met de bijleenregeling. Mogelijk krijgt u in de toekomst minder hypotheekrenteaftrek op een nieuwe lening. Hierdoor kan het bijvoorbeeld voorkomen dat bij een verbouwing waarvoor u een nieuwe lening afsluit, de hypotheekrente gedeeltelijk niet aftrekbaar is.

Mag de verhuur ook van de bank?
Vaak wordt vergeten dat ook de bank voorwaarden stelt aan verhuur. In veel hypotheekcontracten staat dat verhuur niet is toegestaan zonder toestemming van de bank. Dit geldt zeker bij permanente verhuur, maar ook bij tijdelijke verhuur of kamerverhuur. Neem daarom altijd contact op met uw bank om zeker te weten dat u uw woning mag verhuren.

Laat u goed adviseren

Elke vorm van verhuur heeft dus bepaalde fiscale gevolgen. Denk daarom goed na voordat u gaat verhuren en laat u adviseren over de gevolgen. Zo voorkomt u verrassingen achteraf.  Weten waar u aan toe bent? Neem contact met ons op. Onze belastingadviseurs denken graag met u mee!